Lorsqu’un immeuble est divisé en lots pour être vendu, le locataire bénéficie d’un « droit de préemption » pour acheter le bien par rapport à d’autres acquéreurs potentiels.
S’il refuse, le prix et les conditions de la vente sont notifiés à la commune. Celle -ci a 2 mois pour acquérir le bien au prix proposé, ou pour faire une proposition à un prix inférieur.
Faute d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation (Loi 75-1351 du 31-12.1975 art. 10-I, al. 6 et 7 dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24-3-2014 dite loi « Alur »).
La décision du Conseil Constitutionnel
Le Conseil constitutionnel, dans une décision du 9 janvier 2018, a déclaré les deux derniers alinéas de l’article 10, I de la loi de 1975 relatifs à ce droit de préemption contraires à la Constitution.
Selon le Conseil constitutionnel, ces dispositions contiennent une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
A l’origine de la loi Alur, le législateur avait mis en avant le souci de pouvoir maintenir un locataire dans les lieux, en évitant que les spéculateurs puissent profiter de la vente à la découpe de l’immeuble pour l’expulser.
Mais le dernier alinéa du paragraphe I de l’article 10 prévoit aussi que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l’absence de paiement du prix, que 6 mois après la décision de la commune d’acquérir ce bien au prix demandé, ou 6 mois après la décision définitive de la juridiction de l’expropriation ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.
Le Conseil constitutionnel estime que 6 mois d’attente portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Sont donc déclarés inconstitutionnels les 2 derniers alinéas de l’art.10 I :
« En cas d’absence d’acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels il n’y a pas eu acceptation de ces offres de vente. À défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle.
« La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d’acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. En cas d’acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d’acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En l’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien.
Ces dispositions disparaissent immédiatement de la loi, jusqu’à ce qu’éventuellement elles soient remplacées. Lire la Décision du Conseil Constitutionnel.
Valérie Colin
Avocat au Barreau de Paris
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