Le Conseil constitutionnel, dans une décision du 9 janvier 2018,  a déclaré les deux derniers alinéas de l’article 10, I de la loi de 1975 relatifs à ce droit de préemption contraires à la Constitution.

Selon le Conseil constitutionnel, ces dispositions contiennent une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

A l’origine de la loi Alur, le législateur avait mis en avant le souci de pouvoir maintenir un locataire dans les lieux, en évitant que les spéculateurs puissent profiter de la vente à la découpe de l’immeuble pour l’expulser.

Mais le dernier alinéa du paragraphe I de l’article 10 prévoit aussi que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l’absence de paiement du prix, que 6 mois après la décision de la commune d’acquérir ce bien au prix demandé, ou 6 mois après la décision définitive de la juridiction de l’expropriation ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

Le Conseil constitutionnel estime que 6 mois d’attente portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Sont donc déclarés inconstitutionnels les 2 derniers alinéas de l’art.10 I :

 « En cas d’absence d’acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels il n’y a pas eu acceptation de ces offres de vente. À défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle. 

« La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d’acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. En cas d’acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d’acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En l’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien. 

Ces dispositions disparaissent immédiatement de la loi, jusqu’à ce qu’éventuellement elles soient remplacées. Lire la Décision du Conseil Constitutionnel.

Valérie Colin
Avocat au Barreau de Paris

Le contenu de cette notice d’information est précisé par l’annexe de l’arrêté et vise à fournir aux locataires toute information sur les règles applicables en la matière s’agissant de la forme de la notification, l’auteur du congé, son destinataire, le délai de préavis, la suspension de la possibilité de donner congé, les locataires protégés (âgés de plus de 65 ans, de moins de 65 ans, les exceptions) et l’effet du congé sur le locataire.

La notice devra en outre rappeler les règles propres à chaque type de congés, à savoir :

– pour le congé pour reprise du logement, celles relatives à l’auteur, aux bénéficiaires de la reprise, à la destination du logement, aux cas particuliers, et aux mentions obligatoires.

– pour le congé pour vente, les règles relatives à l’auteur, aux cas particuliers, aux mentions obligatoires, à l’offre de vente au locataire et à sa durée, aux conséquences du refus et de l’acceptation de l’offre par le locataire, à la modification du prix ou des conditions de la vente, au cas particulier d’un congé pour vente par lots, aux droits spécifiques du locataire, et au droit de préemption sans congé.

La notice doit aussi préciser les règles applicables aux litiges relatifs aux congés, à leur règlement amiable, aux commissions départementales de conciliation, au conciliateur de justice, au règlement judiciaire des litiges et aux actions en justice, aux effets de la contestation de la validité d’un congé, aux suites du règlement amiable ou judiciaire des différends et aux effets sur le locataire et sur le bailleur d’un congé déclaré nul.

Enfin la notice fournira les contacts utiles aux locataires : ADIL, associations représentatives des bailleurs et des locataires au plan national, maisons de justice et points d’accès au droit.

Arrêté du 13 décembre 2017

Si le but affiché est de fournir aux locataires toute information sur leurs droits et les règles applicables en la matière, la notice permettra aussi aux bailleurs de vérifier qu’ils ne commettent aucune erreur dans la délivrance du congé.

Car l’erreur peut être fatale, les tribunaux, saisis d’une contestation par le locataire ou d’une demande de validation par le bailleur, étant très stricts dans leur contrôle en la matière.

Valérie COLIN
Avocat à la Cour

La loi a fixé aux loyers d’habitation une double limite :

• Lors de la relocation au départ d’un locataire, le loyer pratiqué pour le locataire suivant,  dans les zones d’habitation « tendues » , ne peut plus être fixé librement. Il doit être  établi en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire, suivant une formule déterminée par un décret pris chaque année
• Au niveau de certaines zones où il est difficile de se loger, et où les loyers augmentent du fait d’une offre trop faible, un loyer maximal doit être fixé chaque année par des arrêtés préfectoraux. Toutes les locations doivent respecter ce loyer plafonné.

C’est ce plafonnement qui avait été mis en place à Paris. Il était applicable depuis le 1^er août 2015 par un premier arrêté préfectoral du 25 juin 2015 qui a été suivi de deux autres.

L’association « Bail à part – tremplin pour le logement » a saisi le tribunal administratif en demandant l’annulation de ces arrêtés.

Elle faisait valoir que la ville de PARIS n’est pas à elle seule une « zone d’urbanisation continue » (en d’autres termes une  « agglomération »)  et qu’un ensemble de communes de l’Ile de France aurait dû être visé par les dispositions de plafonnement des loyers. Elle soutenait que la préfecture de Paris était compétente pour prendre un arrêté visant d’autres communes que la ville de Paris, et qu’il avait été créé une inégalité de traitement entre des habitants d’une même zone, supposés pourtant se voir appliquer la loi de manière identique.

A ce premier recours ont été joints des recours de la FNAIM DU GRAND PARIS, de l’UNPI, de la chambre nationale des propriétaires, de l’union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), du syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI). Ils soutenaient que les catégories de logement déterminées par les arrêtés étaient insuffisamment précises et ne correspondaient pas aux termes de la loi, notamment le critère de l’époque de construction leur paraissait non pertinent. Etait aussi invoquée une violation de la convention de sauvegarde des Droits de l’Homme, au motif que le dispositif aurait fait peser une charge disproportionnée sur les propriétaires.

Le jugement retient en partie le moyen soulevé par « Bail à part – tremplin pour le logement ».

Une agglomération est une zone à urbanisation continue (construite sans interruption). La loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014 prévoit un encadrement des loyers dans les « zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants ». C’est le critère employé habituellement pour définir une agglomération. Paris n’est pas à elle seule une agglomération, la zone d’urbanisation continue dépasse largement la ville de Paris. Il existe en réalité une vaste agglomération incluant l’ensemble des zones limitrophes construites sans interruption, qui constituent avec Paris une « zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants ».

Le tribunal considère que cette zone répond à la définition de zone dans laquelle « il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers ».

Le tribunal souligne qu’il existe une liste des communes qui doivent se voir appliquer l’encadrement des loyers. Cette liste figure dans un décret du 10 mai 2013 auquel renvoie le décret du 10 juin 2015 d’application de la loi Alur.  Dans cette liste figurent 412 communes situées dans chacun des départements de la région Ile de France, et PARIS n’est qu’une de ces 412 communes.

Sans prendre parti sur la question de savoir si cela « crée une inégalité », le tribunal considère seulement que le Préfet de la région Ile de France a commis une erreur d’application de la loi et des décrets du 10 mai 2013 et 10 juin 2015, en oubliant de plafonner les loyers à l’ensemble des 412 communes listées, qui font partie de la même zone d’urbanisation continue autour de Paris.

La Préfecture aurait annoncé qu’elle allait interjeter appel de cette décision. Il semble difficile qu’une cour d’Appel administrative remette en cause le raisonnement, particulièrement ciselé, du tribunal.

Les arrêtés pris pour la ville de Lille ont été annulés dans des conditions semblables.

Cette décision montre que la complexité des textes est telle que même la Préfecture d’Ile de France n’a pas su (ou voulu ?)  les combiner ni les appliquer convenablement.  Le Préfet de la région Ile de France présentait des arguments factuels, rappelant que les loyers constatés à Paris et dans ceux du reste de la zone urbanisée ne sont pas comparables. Il faisait valoir aussi l’absence de pertinence d’un encadrement des loyers identique pour Paris intra-muros et la région Ile de France. Las, ces arguments ne pouvaient résister à l’application mécanique des dispositions législatives et réglementaires, et la Préfecture de Paris devra revoir sa copie…à moins que ce ne soit le législateur qui le fasse.

Catherine Marie KLINGLER
Avocat au Barreau de Paris